Ипотечен кредит в България: условия, лихви, самоучастие и разходи

Това е образователно съдържание, а не оферта за кредит. Потвърдете актуалните условия с банката.

Ипотечният кредит е кредит, обезпечен с имот. Връщате главницата плюс лихва за договорен срок, обикновено чрез месечни вноски. Имотът е обезпечението.

От 1 октомври 2024 г. Българската народна банка изисква банките да прилагат следните показатели при нови кредити, обезпечени с жилищни имоти:

- LTV-O не по-високо от 85% от независимата оценка.

- DSTI-O не по-високо от 50% от месечния разполагаем доход.

- Максимален срок не по-дълъг от 30 години.

Банките могат да отпуснат ограничен обем извън тези граници. На практика повечето нови кредити остават в тях.

Според статистиката на БНБ средният лихвен процент по нови жилищни кредити през септември 2026 г. е около 2,41%, а средният ГПР е около 2,76%. Това са средни пазарни стойности, а не индивидуални оферти. Лихвата зависи от кредитополучателя, имота, размера, срока и от това дали е фиксирана за начален период или е променлива.

При 85% LTV имот с оценка 150 000 евро поддържа максимален кредит от 127 500 евро. Купувачът се нуждае от поне 22 500 евро собствени средства. Ако оценката на банката е по-ниска от договорената цена, максималният кредит се изчислява върху по-ниската стойност.

Ограничението от 50% DSTI означава, че общите месечни плащания по дългове не трябва да надвишават половината от нетния доход. Други съществуващи кредити намаляват сумата за ипотеката.

Типичните допълнителни разходи включват местен данък при придобиване (често до 3%, проверете в общината), нотариални такси плюс ДДС, такса за вписване 0,1%, банкови такси и изисквани застраховки.

Вижте също свързаните статии за ново строителство, разходи при покупка и фиксирана спрямо променлива лихва.

APEX Estate може да ви помогне да изберете имот, който съответства на реалистичен бюджет. Ние не сме банка и не гарантираме одобрение на кредит.

Източници: изисквания и лихвена статистика на БНБ (bnb.bg). Данни към октомври 2026 г.